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満室経営の基本原則

空室をなくすには満室経営の基本原則

市場顧客を知る

賃貸住宅の入居者ニーズはどうなっているのでしょうか?今後はどう変化していくのでしょうか?満室経営を目指すために必要な策は、賃貸需要・入居者同行の中にあります。どんな顧客がどんな賃貸を求めているのか。その中からどのターゲットを狙うのか。需要予測、顧客予測をおこなう事が大変重要です。

 

家賃帯別 重視×満足条件 市場調査

調査時期:2014年3月28日~2014年3月31日
調査方法:インターネット調査

調査対象者: ①首都圏・関西・東海及び福岡に在住の男女
②現在賃貸住宅に在住し、今後賃貸住宅への住み替えを検討
③住み替えの検討に関わっている

調査機関:㈱マクロミル / ㈱シタシオジャパン
アンケート回収数:1608ss(首都圏515ss 東海386ss 関西454ss 福岡253ss)

※対象エリアの賃貸住宅住み替え検討者のボリュームで、データ補正を実施し掲載しています。
リクルートフォレントインシュア提供

 

Low層 (家賃~4万円未満)

重視度 トップ3
1位 キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ 86%
2位 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 83%
3位 キッチン・トイレ・浴室等の清潔さ 81%
重視度満足度の差分(重視度が高いのに満足度が低い)トップ3
1位 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 +63pt
2位 外部からの騒音に対する遮音性 +55pt
3位 住宅の断熱性や気密性 +52pt

Low層
水回りの使いやすさを重視。不満足は、遮音


 

Middle層 (家賃4~8万円未満)

重視度 トップ3
1位 キッチン・トイレ・浴室等の清潔さ 92%
2位 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 91%
3位 キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ 90%
重視度満足度の差分(重視度が高いのに満足度が低い)トップ3
1位 外部からの騒音に対する遮音性 +56pt
2位 収納の使い易さ +55pt
3位 キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ +53pt

Middle層
清潔さを重視。不満足は、遮音収納水回りの使い易さ


 

High層  (家賃8万円以上)

重視度 トップ3
1位 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 97%
2位 キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ 95%
3位 キッチン・トイレ・浴室等の清潔さ 95%
重視度満足度の差分(重視度が高いのに満足度が低い)トップ3
1位 収納の多さ +54pt
2位 住宅の防犯性 +53pt
3位 収納の使い易さ +53pt

High層
遮音性を重視。不満足は、収納防犯遮音

のぞみハウジングは、「入居者ニーズを探る」等の勉強会を定期的に催しています。

オーナー様勉強会のご案内はこちら


 

 

商圏内の競合を知る、自分の物件を知る

賃貸住宅の市場を把握したら、次は、商圏内の競合物件の情報を把握し、競合物件に勝つための戦略を具体的に検討することが必要です。

同じ地域の賃貸住宅の間取り・築年数・家賃・初期費用などは、どう違うのでしょうか。
広告を見て、また、不動産会社に直接たずねるしか知り得なかった賃貸物件の情報は、今やだれでも簡単にインターネットで得られる時代です。正に世の中は比較社会。所有物件の情報は丸裸で、お客様にしっかり比較されています。選ばれる物件と選ばれない物件の比較は、スマートフォンやパソコンを使って静かにおこなわれているのです。

 

「市場分析」成功実例

所有物件の現状

築30年 1戸建て 3年6ケ月入居した入所者が2015年7月に退室

自主管理のオーナー様が出された、賃貸募集条件
家賃 78,000円
共益費 貸家のため非該当
水道料 実費
敷金 保証金30万円
礼金 非該当
ガレージ なし
更新手数料 1ケ月分
 

自主管理のオーナー様が出された、賃貸募集条件


 

のぞみハウジングの市場分析

この物件と地域の場合、競合となる物件は、1戸建てではなく、下記3LDKのマンションであると分析しました。のぞみハウジングは、乙訓エリアで積んだ長年の実績より、地域内で「ここが競合するお得物件」という情報を把握しています。

競合物件

築23年 マンション 3LDK 58.56㎡ 東向き

競合物件、賃貸募集条件
家賃 67,000円
共益費 5,000円
水道料 実費
敷金 50,000円
礼金 67,000円
ガレージ 8,000円
更新手数料 1ケ月
 


 

のぞみハウジングの提案

マンションをお探しのお客様を築30年の1戸建てに取り込むには、お得感のある貸家を作る必要がありました。この場合のお得感とは、リフォームでグレードアップするか競合物件より賃料を抑えるか、となり、オーナー様は「賃料を抑える」選択をされました。

家賃 65,000~68,000円
共益費 非該当
水道料 実費
敷金 なし
礼金 なし
更新料 更新事務手数料2万円(税別)
前入居者退室が決定した、2015年6月より募集広告開始

入居者は決まらないまま、数か月経過

2015年11月より、のぞみハウジングにて管理開始

2016年1月より、新募集条件にて再売り出し開始

2016年2月上旬、入居者決定。入居決定家賃67,000円/月

2016年3月から、入居予定

お客様とオーナー様を結ぶものはただ一つ、物件です。物件が選ばれるための理由、又はお客様の価値観に合わせた物件、が必要です。価格(条件)を市場に合わせて調整するのか。物件の価値を市場に合わせて上げるのか。答えは2つに1つです。賃貸住宅を満室経営にするためには避けられない課題です。のぞみハウジングは、的確な現状把握と市場分析をもって、競合物件に勝つためのご提案を致します。競合物件には無い強みで勝つ戦略をたてましょう。

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