空室をなくすには満室経営の基本原則
市場・顧客を知る
賃貸住宅の入居者ニーズはどうなっているのでしょうか?今後はどう変化していくのでしょうか?満室経営を目指すために必要な策は、賃貸需要・入居者動向の中にあります。どんな顧客がどんな賃貸を求めているのか。その中からどのターゲットを狙うのか。需要予測、顧客予測をおこなう事が大変重要です。
家賃帯別 重視×満足条件 市場調査
調査時期:2014年3月28日～2014年3月31日
調査方法:インターネット調査
| 調査対象者: | ①首都圏・関西・東海及び福岡に在住の男女 ②現在賃貸住宅に在住し、今後賃貸住宅への住み替えを検討 ③住み替えの検討に関わっている |
調査機関:㈱マクロミル / ㈱シタシオジャパン
アンケート回収数:1608ss(首都圏515ss 東海386ss 関西454ss 福岡253ss)
※対象エリアの賃貸住宅住み替え検討者のボリュームで、データ補正を実施し掲載しています。
リクルートフォレントインシュア提供
Low層 (家賃～4万円未満)
重視度 トップ3
| 1位 | キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ | 86% |
| 2位 | 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 | 83% |
| 3位 | キッチン・トイレ・浴室等の清潔さ | 81% |
重視度満足度の差分(重視度が高いのに満足度が低い)トップ3
| 1位 | 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 | +63pt |
| 2位 | 外部からの騒音に対する遮音性 | +55pt |
| 3位 | 住宅の断熱性や気密性 | +52pt |
Low層
水回りの使いやすさを重視。不満足は、遮音
Middle層 (家賃4～8万円未満)
重視度 トップ3
| 1位 | キッチン・トイレ・浴室等の清潔さ | 92% |
| 2位 | 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 | 91% |
| 3位 | キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ | 90% |
重視度満足度の差分(重視度が高いのに満足度が低い)トップ3
| 1位 | 外部からの騒音に対する遮音性 | +56pt |
| 2位 | 収納の使い易さ | +55pt |
| 3位 | キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ | +53pt |
Middle層
清潔さを重視。不満足は、遮音と収納と水回りの使い易さ
High層 (家賃8万円以上)
重視度 トップ3
| 1位 | 上下階や隣戸からの騒音に対する遮音性 | 97% |
| 2位 | キッチン・トイレ・浴室等の使い易さ | 95% |
| 3位 | キッチン・トイレ・浴室等の清潔さ | 95% |
重視度満足度の差分(重視度が高いのに満足度が低い)トップ3
| 1位 | 収納の多さ | +54pt |
| 2位 | 住宅の防犯性 | +53pt |
| 3位 | 収納の使い易さ | +53pt |
High層
遮音性を重視。不満足は、収納と防犯と遮音
のぞみハウジングは、「入居者ニーズを探る」等の勉強会を定期的に催しています。
商圏内の競合を知る、自分の物件を知る
賃貸住宅の市場を把握したら、次は、商圏内の競合物件の情報を把握し、競合物件に勝つための戦略を具体的に検討することが必要です。
同じ地域の賃貸住宅の間取り・築年数・家賃・初期費用などは、どう違うのでしょうか。
広告を見て、また、不動産会社に直接たずねるしか知り得なかった賃貸物件の情報は、今やだれでも簡単にインターネットで得られる時代です。正に世の中は比較社会。所有物件の情報は丸裸で、お客様にしっかり比較されています。選ばれる物件と選ばれない物件の比較は、スマートフォンやパソコンを使って静かにおこなわれているのです。
「市場分析」成功実例
所有物件の現状
築30年 1戸建て 3年6ケ月入居した入所者が2015年7月に退室
自主管理のオーナー様が出された、賃貸募集条件
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のぞみハウジングの市場分析
この物件と地域の場合、競合となる物件は、1戸建てではなく、下記3LDKのマンションであると分析しました。のぞみハウジングは、乙訓エリアで積んだ長年の実績より、地域内で「ここが競合するお得物件」という情報を把握しています。
競合物件
築23年 マンション 3LDK 58.56㎡ 東向き
競合物件、賃貸募集条件
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のぞみハウジングの提案
マンションをお探しのお客様を築30年の1戸建てに取り込むには、お得感のある貸家を作る必要がありました。この場合のお得感とは、リフォームでグレードアップするか競合物件より賃料を抑えるか、となり、オーナー様は「賃料を抑える」選択をされました。
| 家賃 | 65,000～68,000円 |
| 共益費 | 非該当 |
| 水道料 | 実費 |
| 敷金 | なし |
| 礼金 | なし |
| 更新料 | 更新事務手数料2万円(税別) |
前入居者退室が決定した、2015年6月より募集広告開始
入居者は決まらないまま、数か月経過
2015年11月より、のぞみハウジングにて管理開始
2016年1月より、新募集条件にて再売り出し開始
2016年2月上旬、入居者決定。入居決定家賃67,000円/月